Žemės saugiklių įstatymas.

Nuosavybės teisės į žemės ūkio paskirties žemę įgijimo sąlygas ir tvarką, taip pat ribojimus bei draudimus reglamentuoja specialus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas.[1] Įstatymu siekiama išspręsti įsisenėjusias ir nuo Lietuvos nepriklausomybės  atkūrimo laikų  neišspręstas socialines problemas.  Mūsų nacionalinis turtas-žemės ūkio paskirties žemės plotai dažnai buvo naudojami ne pagal  paskirtį, arba apskritai nenaudojami,  apleisti ir dirvonuoja, tuo tarpu kai  išsivysčiusiose Vakarų valstybėse jos katastrofiškai trūksta. Didelius plotus tokios žemės  pigiai supirko  ne žemdirbiai, bet  fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie neketino jos dirbti, o siekė investuoti savo kapitalą į žemę, didinti jos kainą ir monopolizuoti žemės rinką, o kai laisvos žemės nebeliks, ją brangiai perparduoti arba išnuomoti. Nežiūrint į tai, kad įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės plotas buvo ribojamas iki 500 ha  vienai šeimai, supirkėjai įsigudrino apeiti  šį draudimą ir  per jų įsteigtas bendroves ir įmones, kurių akcininkai ar dalininkai neretai buvo tie patys  tiek Lietuvos, tiek ir užsienio valstybių  piliečiai ir supirkti tūkstančius hektarų   žemės.

Įstatymo priėmimą sąlygojo ir 2014 metais plačiai vykusi visuomenės diskusija apie žemės ūkio paskirties žemės pardavimą užsieniečiams, jos racionalų naudojimą ir išsaugojimą.[2] Priimto  įstatymo tikslas-nustatyti  tam tikrus tinkamo  ir racionalaus žemės naudojimo  saugiklius, skatinti konkurencingą žemės ūkio veiklą, teritorinę kaimo ekonomiką ir vietos bendruomenių plėtrą, išsaugoti ir pagerinti natūralią aplinką.

Įstatymas taikomas fiziniams ir juridiniams asmenims, pageidaujantiems įgyti nuosavybės teisę į žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris kartu su turimu tos pačios paskirties žemės sklypu viršija 10 ha.  Susijusiais asmenimis įstatymas įvardija sutuoktinius,  tėvus (įtėvius) ir jų nepilnamečius vaikus (įvaikius). Susijusiais asmenimis taip pat laikomi juridiniai asmenys, kurių dalyviai tiesiogiai ar netiesiogiai per juridinį asmenį valdo ne mažiau kaip 25 procentus akcijų (teisių, pajų), arba valdo daugiau kaip 25 procentus kito juridinio asmens akcijų (teisių, pajų), suteikiančių balsavimo  teisę. Kai du ar keli juridiniai asmenys, kuriuose, kaip ir pageidaujančiame įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, tas pats asmuo ar tie patys asmenys valdo daugiau kaip 25 procentus juridinio asmens akcijų (teisių, pajų), suteikiančių balsavimo  teisę, tokie juridiniai asmenys taip pat laikomi susijusiais asmenimis. Tačiau bendras asmens ar susijusių asmenų įgytas iš valstybės ar kitų asmenų žemės ūkio paskirties žemės plotas negali būti didesnis kaip 500 ha. Šis ribojimas netaikomas kai žemės ūkio paskirties žemė įgyjama gyvulininkystei plėtoti, jeigu žemės kiekis neviršija 1 ha vienam sąlyginiam gyvuliui laikyti.

Įstatymas apibrėžė ir jo taikymo ribas, t.y. nustatė subjektus ir atvejus, kuriems jo nuostatos  netaikomos. Išskyrus šio įstatymo  5 straipsnio nuostatas dėl valstybės pirmumo teisės įgyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis netaikomas: kai žemę nuosavybės teise įgyja valstybė ar savivaldybės, kai žemės sklypai įgyjami mėgėjų sodų teritorijoje, taip pat paveldėjimo ir nuosavybės teisių atkūrimo būdais, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Be to, įstatymo nustatyti reikalavimai ir leidimai įsigyjant nuosavybės teisę į žemės ūkio paskirties žemę netaikomi kai : žemės sklypai naudojami nuosavybės teise turimiems ar kartu su žemės sklypu įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti; Žemės įstatymo nustatyta tvarka pirmumo  teise perkami žemės sklypai, priskirti žemės konsolidacijos projekto teritorijai; įsigyjami  tarp privačių žemės sklypų   įsiterpę valstybiniai tos pačios paskirties žemės sklypai; privatizuojant naudojamą asmeninio ūkio žemę pagal Žemės reformos įstatymą; įgyjamas žemės sklypas patenka į teritoriją, kurią pagal teritorijų planavimo dokumentus numatyta naudoti ne žemės ūkio veiklai; žemės sklypas perduodamas kredito įstaigai pagal sudarytą hipotekos sandorį. (CK 4. 192 str.).

Teisę įsigyti nuosavybę į privačią žemės ūkio  paskirties žemę šio  įstatymo nustatytose ribose turi:

1) fizinis asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos žemės ūkio srityje, t.y. ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius 10 metų iki žemės įgijimo sandorio sudarymo yra vykdęs žemės ūkio veiklą (įskaitant žemės ūkio  išsimokslinimo laiką), yra deklaravęs žemės ūkio naudmenas ir pasėlius, įregistravęs ūkininko ūkį arba turi žemės ūkio išsimokslinimo diplomą. Minėti reikalavimai  netaikomi jauniesiems ūkininkams iki 40 metų, gavusiems Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio padalinio pagal žemės sklypo buvimo vietą leidimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę;

2) juridinis asmuo ar organizacija, ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius 10 metų iki žemės įgijimo sandorio sudarymo yra vykdęs žemės ūkio veiklą ir deklaravęs žemės ūkio naudmenas bei pasėlius, jeigu jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų ir jeigu jo ekonominis gyvybingumas, įvertinus jo perspektyvas, gali būti įrodytas nustatyta tvarka;

3) fiziniai ir juridiniai asmenys, apart nurodytų reikalavimų, turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik gavę Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą leidimą, kuris išduodamas arba atsisakoma jį išduoti per 15 darbo dienų nuo prašymo gavimo  dienos. Leidimas išduodamas, jeigu asmuo atitinka nurodytus reikalavimus ir sandoryje įsipareigoja laikytis Konstitucijos 47 straipsni 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio  įstatymo ir Žemės įstatymo 21 straipsnio reikalavimų racionaliai naudoti ir saugoti žemę. Šie asmenys  taip pat privalo  ne mažiau kaip 5 metus nuo žemės įsigijimo   naudoti  žemę pagal pagrindinę paskirtį žemės ūkio  veiklai, kurios minimalias metines apimtis vienam hektarui nustato Žemės ūkio ministerija.

Pirmumo teisę įsigyti privačią  žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, išskyrus parduodamą iš varžytynių, turi:

1) žemės sklypo bendraturčiai –(CK 4.79 str.)

2) parduodamo žemės sklypo naudotojas, pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį  naudojęs šią žemę ne mažiau  kaip 1 metus, taip pat juridinio asmens dalyvis;

3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės sklypu;

4) valstybė-kai privati žemė paimama valstybės poreikiams arba kai valstybės biudžeto ir ES lėšomis reikia įgyvendinti žemės valdų struktūrų gerinimo ir apleistų žemių mažinimo priemonėms įgyvendinti. Kaina  už valstybės perkamus privačios žemės sklypus negali  viršyti žemės vertės, apskaičiuotos pagal teisės aktų nustatytą vertinimo tvarką.

Privačios žemės sklypo  savininkas apie savo sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą įstatymo nustatytu terminu turi pranešti jo pasirinktam notarui arba Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui ir nurodyti pardavimo  sąlygas. Kai pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis per 2 darbo dienas privalo pranešimą perduoti Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui, kuris apie parduodamą žemės sklypą ir pardavimo sąlygas raštu privalo pranešti asmenims ar valstybės institucijai, turintiems pirmumo teisę įgyti parduodamą žemės sklypą. Šie asmenys ar valstybės institucija apie savo sutikimą arba atsisakymą pirkti parduodamą žemės sklypą turi ne vėliau kaip per 15 dienų pranešti Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui, kuris, gavęs sutikimą pirkti žemės sklypą, išduoda žemės sklypo savininkui pažymą, kad jis gali šį žemės sklypą parduoti pirkėjui. Kai parduodamą žemės sklypą pageidauja įsigyti keli pirmumo  teisę turintys asmenys, žemės sklypas parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę, o kai tokį žemės sklypą pageidauja įsigyti keli pirmumo teisę turintys asmenys, žemės sklypo savininkas turi teisę pats nuspręsti, kuriam asmeniui jį parduoti. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidus pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo dienos arba kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės sklypo pardavimą, turi teisę per teismą reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tais atvejais, kai pirmumo teisę turintys asmenys raštu atsisako pirkti žemės sklypą, jo savininkas turi teisę jį parduoti savo nuožiūra.

Tačiau pagal šį įstatymą nėra galimybės įsigyti nuosavybės teisę į laisvą valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, nes tokia žemė paprasčiausiai neparduodama. Parduodama gali būti tiktai naudojama taip pat tarp privačių žemės sklypų esanti valstybinė  žemės ūkio paskirties žemė, jeigu nepateikti prašymai atkurti  nuosavybės teisę į tokią žemę, perduodant ją nuosavybėn neatlygintinai. Tokia žemė nustatyta tvarka parduodama be aukciono, suformavus žemės ūkio paskirties žemės sklypus teritorijų planavimo  dokumentuose ar žemės valdos projektuose. Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę turi: asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius, jiems naudoti reikalingus žemės sklypus;

asmeninio ūkio žemės naudotojai-jų naudojamus žemės sklypus; privačių žemės sklypų  savininkai-tarp šių  sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, neviršijančius įstatymo nustatyto dydžio, jeigu kitaip neįmanoma suformuoti racionalių ribų ir dydžių žemės sklypų. Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutartyje  turi būti įrašyta sąlyga, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis gali būti keičiama ne anksčiau kaip po 5 metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos. Draudimas keisti pagrindinę  žemės naudojimo paskirtį taikomas ir tuomet, kai žemės sklypas perleidžiamas tretiesiems asmenims. Kai įsigyta valstybinė žemės ūkio paskirties žemė naudojama ne pagal paskirtį  valstybė įgyja teisę atpirkti šią žemę iš savininko už tą pačią kainą, už kuria ji buvo įsigyta iš valstybės.

Atskirai įstatyme reglamentuojama juridinių asmenų  administracinė atsakomybė už pareigos naudoti žemės ūkio paskirties žemę žemės ūkio veiklai ir kitų reikalavimų nevykdymą. Gali būti paskirtos piniginės baudos, atsižvelgiant į atsakomybę lengvinančias ir sunkinančias aplinkybes, nustatyta skundų nagrinėjimo ir sprendimų priėmimo  tvarka. Detaliai reglamentuojama  šio įstatymo pažeidimo tyrimo ir administracinės bylos nagrinėjimo bei nutarimų priėmimo ir vykdymo procedūra.

Taigi,  įstatyme nustatyti  kai kurie saugikliai, kad žemės ūkio paskirties žemę pirmiausia galėtų įgyti tie fiziniai ir juridiniai  asmenys, kurie atitinka tam tikrus kvalifikacinius reikalavimus, turi Nacionalinės žemės tarnybos leidimą ir žemės pirkimo-pardavimo sutartyje įsipareigoja ne mažiau kaip  5 metus nuo įsigijimo naudoti žemę pagal pagrindinę paskirtį-žemės ūkio veikloje. Įgyjamos žemės ploto ribojimas iki 500 ha (išskyrus žemę gyvulininkystei plėtoti) užkerta  galimybę fiziniams ir juridiniams asmenims tiesiogiai ar per tarpininkus supirkti žemės sklypus ir laikyti juos  nedirbamus bei monopolizuoti  žemės rinką . Pirmumo teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę pagal įstatyme nustatytą eilę reglamentavimas turi užtikrinti, kad pirmiausia tokią žemę galėtų įsigyti tie fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie jau naudoja tokią žemę savo poreikiams, išskyrus atvejus, kai pirmumo  teisę turi  valstybė. Įstatyme nustatytos sankcijos juridiniams  asmenims už nustatytų reikalavimų pažeidimus ir pažeidimų tyrimo procedūros reglamentavimas turi užtikrinti teisinę žemės apsaugą ir juridinių asmenų  teises šioje srityje.

Tačiau esama ir neišspręstų  problemų. Mano nuomone, kai žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutartį tarpusavyje sudaro privatūs fiziniai ir juridiniai asmenys, reikalavimas gauti prieš tai Nacionalinės žemės tarnybos leidimą yra perteklinis. Šiuo atveju siekiama civilinius žemės rinkos santykius reguliuoti administraciniais metodais, o tai vargu ar atitinka Konstitucijos 46 straipsnio nuostatą, kad Lietuvos ūkis grindžiamas privačios nuosavybės teise, asmens ūkinės veiklos laisve ir iniciatyva. Įstatymo  sąlygos ir reikalavimai įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę turėtų būti nustatyti ir konkretizuoti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje, kurioje reikėtų aptarti ir šalių atsakomybę už jos pažeidimą. Nacionalinė žemės tarnyba turėtų tik kontroliuoti ar tokios sutarties sąlygos bei turinys atitinka įstatymo  reikalavimus ir teismo keliu  reikalauti, kad nustatyti pažeidimai būtų pašalinti. Tai  liečia ir tuos atvejus, kai  privati žemės ūkio paskirties žemė įsigyjama pirmumo  teise. Kai  įstatyme ar sutartyje pirmumo teisė įsigyti žemės sklypą pažeidžiama, suinteresuotas asmuo turi teisę kreiptis į teismą ir reikalauti, kad jam būtų pripažintos pirkėjo  teisės.

Vakarų valstybėse taip  pat nustatyti tam tikri saugikliai įgyjant privačios nuosavybės teisę į žemės ūkio paskirties žemę: kvalifikaciniai reikalavimai, įgyjamos žemės plotas,  amžiaus bei sėslumo cenzas ir kt. Pavyzdžiui, Ispanijoje pirmumo teisę įgyti nuosavybę į žemės ūkio  paskirties žemę turi ūkininkas, gaunantis ne mažiau kaip  50 procentų pajamų iš žemės ūkio veiklos, privalo  gyventi rajone, kuriame yra ūkis, o jo amžius yra  nuo 18 iki  65 metų. Prancūzijoje steigiantis ūkį asmuo turi atitikti kvalifikacinius reikalavimus arba ne trumpesnį kaip 5 metų darbo žemės ūkyje patirtį, o kai yra vyresnis nei 60 metų, turi gauti kompetentingos institucijos leidimą. Vokietijoje taikomos papildomos sąlygos valstybinės žemės pirkėjui: reikalavimas apsigyventi  žemės sklype arba ne toliau kaip 10-50 km nuo jo, draudimas keisti žemės sklypo paskirtį, 20 metų neperleisti žemės kitiems asmenims be vietos savivaldos institucijos leidimo. Maksimalus įgyjamos žemės plotas yra apie 120 ha, o miško plotas- iki 1000 ha. Pagrindinis tokių saugiklių tikslas- užtikrinti  žemės ūkio  paskirties žemės  naudojimą pagal pagrindinę paskirtį, užkirsti  kelią įsigyti tokią žemę asmenims, kurie neužsiima žemės ūkio veikla, taip pat  žemės  spekuliacijai ir žemės rinkos monopolizavimui.